Colorado CRS § 18-5-802 prohíbe el equity skimming. Esto es cuando
- se adquiere conscientemente una propiedad con un préstamo vencido y luego
- no se utiliza el ingreso del alquiler para pagar el préstamo y las cuotas de la asociación antes de usarlo para otros fines.
Equity skimming generalmente se procesa como un delito grave de clase 5. Sin embargo, existen exenciones para prestamistas y compradores de buena fe que cumplen condiciones específicas.
Las penas incluyen
- de 1 a 3 años de prisión,
- una multa de hasta $100,000, y
- libertad condicional obligatoria por 2 años.
En este artículo, nuestros abogados de defensa criminal en Denver, Colorado abordarán:
- 1. ¿Qué es el equity skimming?
- 2. ¿Qué es el equity skimming en bienes raíces?
- 3. ¿Qué es el equity skimming de un vehículo?
- 4. ¿Cuáles son las penas por equity skimming?
- 5. ¿Cuáles son las defensas contra el equity skimming?
- 6. Delitos relacionados
En Colorado, el equity skimming implica retirar ilegalmente el capital de una casa u otra propiedad, a menudo defraudando al propietario para obtener el título de la propiedad.
1. ¿Qué es el equity skimming?
El equity skimming implica defraudar a un propietario del interés de capital en su propiedad. Esto típicamente involucra una transacción compleja entre un agente, inversionista o banco y un propietario que a menudo está desinformado o no sabe que está renunciando al interés de capital en su propiedad.
El equity skimming es generalmente una forma de fraude hipotecario inmobiliario; sin embargo, también puede ocurrir en otros contextos de préstamos, como compras de vehículos motorizados.
2. ¿Qué es el equity skimming en bienes raíces?
El equity skimming es más común en bienes raíces. El equity skimming también puede ser caracterizado como una forma de préstamos depredadores. A menudo involucra a un propietario en riesgo de ejecución hipotecaria. Un inversionista usará avisos de ejecución hipotecaria en periódicos para identificar propietarios en riesgo. Un inversionista o agente ofrecerá un préstamo de rescate de último minuto para evitar que el propietario pierda la casa.
Muchos propietarios ven la transacción como una forma de rescate de ejecución hipotecaria, que les permite permanecer en sus hogares. El inversionista transferirá el título del propietario, en algunos casos sin el conocimiento del propietario, y acordará arrendar la propiedad de nuevo al propietario, quien puede permanecer en la casa.
Debido a tarifas y costos adicionales y excesivos impuestos al propietario, la nueva renta o pagos bajo contrato de compraventa del propietario pueden ser más altos que sus pagos hipotecarios anteriores. Cuando el propietario se atrasa en los pagos, corre el riesgo de desalojo y pérdida del capital en su hogar antes de la transacción de equity skimming.
Equity Skimming C.R.S. 18-5-802
Bajo C.R.S. 18-5-802, el equity skimming de bienes raíces es un delito penal. Una persona comete el delito de equity skimming de bienes raíces si consciente y deliberadamente:
- Adquiere un interés en bienes raíces que está gravado por un préstamo que está en mora en el momento en que la persona adquiere el interés o entra en incumplimiento dentro de los dieciocho meses; y
- No aplica el alquiler derivado del interés de la persona en los bienes raíces primero para pagar los pagos pendientes y segundo para cualquier cuota debida a cualquier HOA u otra asociación común antes de usar el resto para cualquier otro propósito excepto reparaciones necesarias; o
- Después de una ejecución hipotecaria en la que el título ha sido transferido, cobra alquiler en nombre de cualquier persona que no sea el propietario de los bienes raíces.1
3. ¿Qué es el equity skimming de un vehículo?
Bajo C.R.S. 18-5-803, el equity skimming de un vehículo es un delito penal. Una persona comete equity skimming de un vehículo si sabe que el vehículo está sujeto a un interés de garantía, acepta la posesión del vehículo a cambio de una contraprestación y lo vende a un tercero sin autorización.2
El equity skimming también puede involucrar organizar la venta o arrendamiento del vehículo a un tercero sin obtener el consentimiento del acreedor prendario, o tomar fondos de pagos sin aplicarlos a las obligaciones pendientes.
El equity skimming de un vehículo puede ser similar al equity skimming de bienes raíces. Un individuo puede tener problemas para hacer pagos de un automóvil y tratar de vender el vehículo, sujeto al interés de garantía. Un agente puede contactar al vendedor para ofrecer actuar como corredor para vender el vehículo por una tarifa. El agente puede arrendar el vehículo a una persona que no tiene crédito suficiente para calificar para un préstamo. Si no se hacen los pagos del automóvil, o el automóvil se ve involucrado en un accidente, el vendedor original puede seguir siendo responsable.
4. ¿Cuáles son las penas por equity skimming?
El equity skimming de bienes raíces es un delito grave de clase 5. Las penas por equity skimming que involucran bienes raíces incluyen de 1 a 3 años de prisión, una multa de hasta $100,000 y libertad condicional obligatoria por 2 años.3 Las penas por equity skimming de vehículos dependen del alcance del skimming.4
5. ¿Cuáles son las defensas contra el equity skimming?
Algunos inversionistas o agentes legítimos realizan conductas similares al equity skimming ilegal. Sin embargo, existen varias defensas afirmativas para compradores de buena fe de propiedades en riesgo de ejecución hipotecaria.
Generalmente es una defensa afirmativa que todas las deficiencias en todas las cargas subyacentes han sido completamente satisfechas y actualizadas, que cualquier pago regular en las cargas subyacentes durante los siguientes 9 meses se ha pagado a tiempo y en su totalidad, y que cualquier cuota de HOA o asociación ha sido pagada en su totalidad.5
Las disposiciones de equity skimming no se aplican a un prestamista de buena fe que acepta una escritura en lugar de ejecución hipotecaria o que ejecuta la propiedad.6
Además, un comprador de buena fe puede no ser culpable de equity skimming si adquiere el título pleno de cualquier bien raíz sujeto a cargas, siempre que dé al vendedor una advertencia específica en
- tamaño mínimo,
- tipo en negrita,
- letras mayúsculas, y
- reconocida con la firma del vendedor.7
6. Delitos relacionados
Fraude inmobiliario
En Colorado, el fraude inmobiliario implica la comisión de actos ilícitos relacionados con la propiedad para obtener ganancias financieras. El fraude inmobiliario abarca varias formas, incluyendo fraude hipotecario, skimming de crédito, fraude de ejecución hipotecaria, fraude crediticio y falsificación de escrituras. Los cargos por fraude inmobiliario en Colorado incluyen delitos menores y graves, dependiendo de la naturaleza del delito.
Robo de identidad C.R.S. 18-5-902
En Colorado, es un delito penal usar la información personal o financiera de otra persona para obtener algo de valor. Esto incluye usar la identidad de otra persona en una transacción inmobiliaria para cometer fraude inmobiliario. El robo de identidad puede ser un delito grave o menor, dependiendo del caso.
Fraude de seguros C.R.S. 18-5-211
El fraude de seguros implica presentar una reclamación falsa por un siniestro, reclamar una pérdida por daños ocurridos antes de la cobertura, dañar intencionalmente propiedad cubierta o entregar una declaración falsa para una reclamación de seguro. Esto incluye fraude en seguros de título, seguros para propietarios o cualquier otro tipo de fraude en seguros de propiedad. El fraude de seguros puede ser un delito grave o menor, dependiendo del caso.
Referencias legales
- C.R.S. 18-5-802(1). El texto del estatuto dice lo siguiente:(1) Una persona comete el delito de equity skimming de bienes raíces si la persona conscientemente:(a) Adquiere un interés en bienes raíces que está gravado por un préstamo garantizado por una hipoteca o escritura de fideicomiso y el préstamo está en mora en el momento en que la persona adquiere el interés o entra en incumplimiento dentro de los dieciocho meses después de adquirir el interés; y(b) Ya sea:(I) No aplica todo el alquiler derivado del interés de la persona en los bienes raíces primero para satisfacer todos los pagos pendientes del préstamo y segundo para cualquier cuota debida a cualquier asociación de propietarios de bienes raíces que cobre tales cuotas para el mantenimiento de la instalación de vivienda, o área común incluyendo edificios y terrenos de los cuales los bienes raíces son parte antes de destinar el resto de dicho alquiler o parte del mismo para cualquier otro propósito excepto para reparaciones necesarias para evitar el desperdicio de los bienes raíces; o(II) Después de una ejecución hipotecaria en la que el título ha sido transferido conforme a la sección 38-38-501, C.R.S., cobra alquiler en nombre de cualquier persona que no sea el propietario de los bienes raíces.
(2) Derogado.
(3) El equity skimming de bienes raíces es un delito grave de clase 5.
(4) Será una defensa afirmativa para esta sección:
(a) Que todas las deficiencias en todas las cargas subyacentes en el momento de la adquisición han sido completamente satisfechas y actualizadas y que, además, cualquier pago regular en las cargas subyacentes durante los nueve meses siguientes a la fecha de adquisición ha sido pagado a tiempo y en su totalidad; excepto que esto no será una defensa afirmativa para un delito que incluya el elemento establecido en el subpárrafo (II) del párrafo (b) del inciso (1) de esta sección;
(b) Que cualquier cuota debida a una asociación de propietarios de bienes raíces para el mantenimiento de la instalación de vivienda, o área común incluyendo edificios y terrenos de los cuales los bienes raíces son parte ha sido pagada en su totalidad.
(5) Las disposiciones de esta sección no se aplicarán a ningún prestamista de buena fe que acepte una escritura en lugar de ejecución hipotecaria o que ejecute la propiedad.
(6) Las disposiciones de esta sección no se aplicarán a ningún comprador de buena fe que adquiera el título pleno en cualquier bien raíz sin acordar pagar todas las cargas subyacentes y tome el título pleno sujeto a todas las cargas subyacentes, si la siguiente advertencia escrita, textual, fue proporcionada al vendedor en letras mayúsculas de no menos de diez puntos, en negrita y reconocida con la firma del vendedor:
ADVERTENCIA: EL COMPRADOR,
, NO ASUMIRÁ NI PAGARÁ NINGUNA HIPOTECA, ESCRITURAS DE FIDEICOMISO U OTROS GRAVÁMENES O CARGAS PRESENTES CONTRA LA PROPIEDAD. EL VENDEDOR, , ENTIENDE QUE SEGUIRÁ SIENDO RESPONSABLE DE TODOS LOS PAGOS DEBIDOS EN DICHAS HIPOTECAS, ESCRITURAS DE FIDEICOMISO U OTROS GRAVÁMENES O CARGAS Y DE CUALQUIER SENTENCIA POR DEFICIENCIA EN LA EJECUCIÓN HIPOTECARIA.
ME HAN LEÍDO LO ANTERIOR Y ENTIENDO QUE EL COMPRADOR,
, NO ASUMIRÁ NINGUNA HIPOTECA, ESCRITURAS DE FIDEICOMISO U OTROS GRAVÁMENES O CARGAS PRESENTES CONTRA LA PROPIEDAD DESCRITA COMO .
FECHA =sr VENDEDOR .
- C.R.S. 18-5-803(1)
- C.R.S. 18-5-802(3)
- C.R.S. 18-5-803(2). Antes del 1 de marzo de 2022, el equity skimming de un vehículo siempre era un delito grave de clase 6, con una pena de uno a 18 meses de prisión y multas de $1,000 a $100,000. SB21-271.
- C.R.S. 18-5-802(4)
- C.R.S. 18-5-802(5)
- C.R.S. 18-5-802(6)